資料ダウンロードはこちらから
不動産価値をもっと上げるメディア

不動産価値を
もっと上げるメディア

資産価値を上げる!資料ダウンロードはこちら

投資用マンションのローン、活用次第で負担少なく安定収入

  • 入居率
投資用マンションのローン、活用次第で負担少なく安定収入

「暴落する」「もう限界」などといわれながら、首都圏のワンルームマンション市場は堅調に推移しています。そんななか、多くの投資家が利用しているのが不動産投資ローンです。住宅ローンに比べると審査が厳しいですが、うまく活用すれば少ない負担で安定収入の道を開いてくれます。不動産投資ローンを使って投資を成功させるにはどうすればいいのか、まとめてみました。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、ワンルームマンションといった投資用物件を入手する際に利用される投資用ローンのことです。住宅ローンとどこが違い、金利や審査はどうなっているのでしょうか。

住宅ローンとの違い

不動産投資ローン、住宅ローンとも不動産物件の購入費用に充てる点は同じです。しかし、住宅ローンは自宅の購入や増改築などに利用されるもので、賃貸経営を目的とした物件の購入に充てることはできません。 これに対し、不動産投資ローンは賃貸経営で収益を上げるために組むローンです。販売する商品を仕入れるのと同様に、事業を進めることが目的です。借入金の使用目的が住宅ローンと大きく異なっているのです。

金利は住宅ローンより高め

金利は総じて不動産投資ローンのほうが高めです。住宅金融普及協会によると、住宅ローンの金利は0.2~6.0%となっていますが、実際に借りる際の金利は0.5~2.0%が多いとされます。住宅ローンの返済原資は主に給与収入です。借り手が勤続する限り、給与収入が大きく下がることはありません。このため、貸し倒れリスクが低いと判断され、低金利なのです。 これに対し、不動産投資ローンの金利は1.0~5.0%とかなりばらつきがありますが、1.5~4.0%くらいで借りられることが多いようです。都市銀行が最も金利が低く、地方銀行や信用金庫は金利が高い傾向です。不動産投資ローンの返済原資は家賃収入で、常に一定の収入があるとは限りません。その分、貸し倒れリスクが高いと考えられています。

住宅ローンより厳しい審査

審査は不動産投資ローンのほうが厳しいといわれます。住宅ローンは年収や貯蓄金額、他社での借入額など個人の返済能力を審査しますが、不動産投資ローンは個人の返済能力だけでなく、物件の収益性も審査対象になります。金融機関のなかで最も金利が低い都市銀行は、審査が最も厳しくなる傾向があります。 場合によっては、頭金を入れずに物件購入費のすべてをローンでまかなう「フルローン」、登記費用や手数料もローンに入れる「オーバーローン」も可能ですが、頭金を多めに入れたほうが審査に通りやすくなります。

ローンが組める年収

各金融機関がローンを組める年収を公表しているわけではありませんが、一般的には700万円が審査対象になる基準ともいわれています。ただ、審査の厳しい都市銀行だと、1,000万円以上なければ難しいという声も聞こえてきます。 →1_「マンション経営」の記事へリンク

ワンルームマンション投資の成功例と失敗例

不動産投資ローンの活用で代表的な投資物件がワンルームマンションです。さまざまな事例を調べていくと、典型的な成功例と失敗例が見えてきます。

フルローンで初期費用なしのスタート

ワンルームマンション投資は、金融機関の審査さえ通れば、フルローンで事業を始めることができます。主な入居者は学生や単身者です。大学の近くや学生マンション近くなどよい場所で事業を始めれば、空室後の入居者を見つけやすく、継続して利益を出せます。成功例としてよくあるケースです。 ただ、審査が厳しいのが不動産投資ローンの特徴です。金融機関が高い収益性と判断できるしっかりとした事業計画でなければ、フルローンを認められないことがあります。 →31_「マンション経営 収入」の記事へリンク

レバレッジ効果で最大のリターン

不動産業界には「レバレッジ」という言葉があります。レバレッジとは、他者の資金を活用して小さな出費で大きな利益を上げることです。ワンルームマンション投資は、フルローンやオーバーローンを活用できれば、その典型となる可能性を秘めています。 入居者確保に実績を持つ不動産会社と組むこともポイントのひとつでしょう。継続して入居者を確保すれば、あとは家賃が入るのを待つだけの不労所得状態です。しかし、家賃収入が低い物件に手を出すと、レバレッジ効果が十分に生まれません。 →35_「不労所得」の記事へリンク

空室増と賃料低下で経営破綻

ワンルームマンション投資は入居者がいなくなれば、その部屋からの収入が途絶えます。一棟建てのマンションやアパートを経営するのと違い、空室リスクの影響が大きいといえるでしょう。 物件が老朽化すると、家賃を下げないと入居者が集まらないことも珍しくありません。経営破綻を避けるため、購入前に家賃収入の下落をシミュレーションしておく必要があるでしょう。 →42_「アパート経営 失敗」の記事へリンク

大規模修繕で多額の追加負担

気をつけておきたいもうひとつのポイントが、大規模修繕工事といったことで多額の追加負担が必要になることです。多くの分譲マンションは12年周期で計画されてきましたが、国土交通省は2021年、15年周期で進めることを推奨するガイドライン改訂をしました。 しかし、周期が3年延びたとしても多額の費用が必要になることは変わりません。この費用が大きな負担となり、賃貸経営に失敗した事例もあります。事前に修繕費を想定した事業計画にしておくことが大切です。

ワンルームマンション市場は依然堅調

ワンルームマンションを含む投資用マンションの市場はどのように推移しているのでしょうか。政府の公表データから見ていきましょう。

中長期的に価格上昇を維持

国土交通省は不動産価格指数というデータを毎月発表しています。2010年の平均価格を100として四半期ごとの価格指数を示したものです。このなかで分譲マンションの価格指数は2022年4~5月で182.6に達し、中長期的に大幅な値上がりを続けていることが分かります。 この傾向はワンルームマンションに限っても同様です。東京都内の不動産大手が自社の2021年成約データから都内の専有面積35平方メートル以下のマンションについて1平方メートル単価をはじき出したところ、コロナ禍の影響もなく堅調に推移していました。

首都圏の人口増加はしばらく継続

不動産需要を引き下げる最大の要因は、全国各地で深刻さを増す人口減少です。国立社会保障・人口問題研究所は2030年以降、全都道府県が人口減少に陥ると推計しています。しかし、人口の一極集中が続く首都圏ではそれまでの間、人口と世帯数の増加が続くわけです。 首都圏に限定して考えれば、もうしばらくは人口減少の影響を考えずに不動産投資ができそうです。

マンション投資、成功へのポイント

不動産投資ローンを活用したマンション経営を成功させるには、いくつかのポイントがあります。主なものを紹介します。

繰り上げ返済で総支払額軽減

繰り上げ返済がひとつの方法です。毎回の返済額を変えずに返済期間を短くする期間短縮型と、返済期間はそのままで毎回の返済額を少なくする返済額軽減型があります。 期間短縮型は返済期間が短くなる分、利息が減ることになります。返済額軽減型は利息の軽減効果が期間短縮型ほど大きくありませんが、手元に残る資金が増えて修繕をはじめ急な出費に対応しやすくなります。

値下がり緩やかな中古物件が狙い目

中古物件を狙う方法もあります。新築物件は購入した時点から市場価値が大きく落ちますが、中古物件はこの下落が緩やかです。新築物件に比べて管理費の上昇が少なく、事前に経営計画を立てやすい特徴も持ちます。

売りのタイミングに注意を

急な資金が必要になって売却することになっても、買い手が見つかるまでに時間を要することがあり、場合によっては大幅な値下げを強いられることが考えられます。売却はゆとりを持って準備し、タイミングに注意することが重要です。

繰り上げ返済など上手に活用を

ワンルームマンション投資に注目が集まるのは、少ない投資で安定収入を実現できるからです。それには不動産投資ローンの上手な活用が欠かせません。住宅ローンより厳しいとされる審査をくぐり抜けたあとも、繰り上げ返済などを利用して返済額を抑え、賃貸経営を安定させましょう。