不動産投資は不労所得が得られることもあって、非常に人気の高い投資方法ですが、一方で投資額が高額になるためトラブルが起こりやすいという話も聞かれます。不動産投資でリスクを避けるためには、代表的なトラブルをしっかり把握し、事前に備えておくことが重要です。
不動産投資において注意するべき4つのトラブル
不動産投資におけるトラブルについて、代表的な例をまとめました。
【トラブル1】サブリース契約のトラブル
不動産投資におけるトラブルとして非常によく耳にするのが、サブリース契約に関するものです。
サブリース契約とは、オーナーが所有する不動産を管理会社が一括で借り上げ、入居者に貸し出すという契約です。一度サブリース契約を結んでしまえば、入居者の有無に関わらずオーナーは一定の収入を得ることができます。自分で入居者を探す必要がないため空室リスクを抱えることもなく、さらに建物の清掃や保守、入居者対応といった管理業務も管理会社に一任することができるメリットがあります。
サブリース契約はリスクをおさえて手間を省き、さらに家賃収入を得ることができる理想的な管理形態のように見えますが、実際には多くのトラブルが報告されており、契約する際は注意が必要です。
サブリース契約では管理会社がマンションを一括で借り上げるため、月々の家賃収入が保証されますが、管理会社側の取り分も発生するため全額がオーナーの手に渡るわけではありません。サブリース契約における一般的な家賃保証率は80～90％ほどとなっており、契約した時点でオーナーの収入は1～2割ほど減ることになります。
常に満室の状態が続けば理想的ですが、サブリース契約では空室状況や周辺の地価変動にあわせて、定期的に家賃の見直しが行われるのが一般的です。見直しの結果、大幅に家賃が下がってしまったら、当初考えていたほどの家賃収入が得られず、キャッシュフローに大きな影響が出ることもあります。
また、サブリースはオーナー側にマンションの規約を決める権利がなかったり、管理会社が指定する業者により高額な修繕費を請求されたりするケースも少なくありません。さらに、こうした条件の悪さに途中解約したいと思っても、法律上は建物の借り主である管理会社が保護される傾向にあり、契約内容によってはスムーズに解約できないこともあります。
こうしたトラブルを防ぐためにも、サブリース契約を結ぶ場合は契約内容をしっかりと確認し、リスクやトラブルになる可能性があることを十分に認識しておくことが重要です。
【トラブル2】契約不適合責任にまつわるトラブル
中古物件は建物の状態をよく確認してから購入することが大切ですが、必ずしも購入前に全てを確認できるわけではありません。例えば、物件購入後に配管や設備が老朽化していることが発覚したり、アスベスト除去やシロアリ退治が必要になったりして、修繕費用を誰が支払うのか、元の持ち主とトラブルになるケースもあります。
不動産の売買において、売主は買主に対して「契約不適合責任」が課されています。引き渡された土地や建物が契約内容と異なる場合、売主は買主に対して補修にかかった費用を補償する責任があるのです。そのため、事前に建物の状態について知らされておらず、不動産購入後に配管や設備の修繕、アスベスト除去やシロアリ退治などが必要になった場合、買主は売主に対してその費用を請求することができます。
しかし、実際は売主自身もこうした建物の状態を把握していないケースも珍しくありません。特に相続した不動産の場合、売主は相続税を支払うために売却しているケースも多く、売買契約成立後にいきなり高額な修繕費や工事費の支払いを求めてもすんなりと応じてくれるとは限らないでしょう。契約不適合責任があるとはいえ、トラブルが長期化することも珍しくはありません。
こうしたトラブルを完全に防ぐことは難しいですが、対策としては購入する前に不動産についての知識を持っておくこと、また物件は必ず自分自身の目で見て判断することが重要です。特にマンションの外壁がひどく汚れている、設備が壊れたままの物件は十分なメンテナンスがされていない可能性があります。
【トラブル3】悪質な入居者とのトラブル
悪質な入居者が引き起こす問題も、不動産投資においてよく耳にするトラブルのひとつです。例えば、家賃を滞納したり、設備を破壊したり、また騒音やベランダでのタバコの煙などで他の入居者とトラブルを起こすなどが挙げられます。
物件の管理を管理会社に委託している場合、こうした悪質な入居者の対応は管理会社が行うことになりますが、トラブルの内容によってはオーナーも被害を受けることが少なくありません。家賃の長期間滞納や、他の入居者とトラブルになり退去者が出たりすれば、その分家賃収入が減ることになります。その結果、長期的なキャッシュフローに影響が出ることもあるのです。また、設備を破壊されたまま退去されてしまえば、その修理費用はオーナー負担になるケースもあります。
こうしたトラブルを回避するためには、入居時に面談を行いしっかりと審査したり、連帯保証人を必須にしたりするなどの方法があります。また、入居者が退去する際はオーナー自身が立ち会って、設備が壊れていないか、通常のハウスクリーニング以上の修繕が必要な箇所はないかをしっかりチェックするようにしましょう。
【トラブル4】不動産購入時の詐欺トラブル
不動産投資は大きな金額が動くため、悪質な仲介業者による詐欺トラブルもよく耳にします。代表的な詐欺手口としては、以下のようなものがあります。
- 手付金詐欺
手付金詐欺とは、支払った手付金を持ち逃げされてしまう詐欺手口です。「この物件はいい条件だからすぐ売れてしまう」などと言って決断を迫り、手付金を支払わせるケースや、1つの物件に対して複数の契約を取り付け、手付金だけを受け取って逃げてしまう手口などがあります。
- 二重譲渡詐欺
二重譲渡詐欺とは、一つの不動産を複数の契約者へ販売するという詐欺手口です。不動産は代金を支払ったときではなく、登記を終えた時点で法的な所有権を主張できるようになります。そのため、複数の契約者へ販売した場合、後から登記した方は代金を支払っていても所有権を主張することができません。
- 入居状況詐欺
入居状況詐欺とは、空室の多いマンションやアパートにサクラを住ませ、満室を装う詐欺手口です。こうすることで実際には人気がなく空室ばかりの物件でも、利回りがあるように見せかけ、売買価格を相場より高く設定できるようになります。物件購入後はサクラが退去してしまうので空室だらけの物件となり、不良物件を抱えることになってしまいます。
不動産投資におけるリスクについては、以下の記事でも詳しく説明しています。ぜひあわせてご確認ください。
不動産投資のトラブルを防ぐために
ここまで見てきてわかるように、不動産投資におけるトラブルは物件の状態や悪質な入居者、詐欺にまつわるものも多く、100％完全に防ぐことは簡単ではありません。そのため、トラブルを避けるためには以下のようなポイントを意識し、できる限りの対策を取ることが重要です。
不動産投資の知識を身につける
不動産投資に関する全般的な知識を身につけることが、トラブルを回避することにつながります。マンションや一戸建てなど物件の特徴、不動産のメリット・デメリットのほか、管理を委託する場合の一般的な契約内容や利回りの計算方法など、さまざまな知識を身につけておきましょう。
物件は自身の目で見て選ぶ
投資物件を購入する際は利回りの数字だけにこだわるのではなく、建物の状態や周辺環境はもちろん、地域の賃貸ニーズや入居率などできるだけ多くの判断材料を自分で収集することが大切です。
信用のおける不動産会社を選ぶ
信用のおける不動産会社を選ぶことは、購入時だけでなくその後の不動産経営におけるトラブルを避けることにもつながります。購入の際には、過去の実績や社会的な信用があるかどうかを、ホームページや第三者のレビュー、担当者の対応などからしっかりと確認するようにしましょう。
アパート経営に失敗しないために知っておきたいことについては、以下の記事でも詳しく説明しています。ぜひあわせてご確認ください。
事前に起こり得るトラブルを想定することが重要
不動産は高額な買い物となるため、トラブルはできる限り避けたいものです。そのためには、事前にどのようなトラブルが起こり得るかを把握しておくことが重要となります。万一、自身でトラブル解決が難しいと感じた場合は、消費生活センターや宅地建物取引業協会、弁護士など専門家に相談するのも一つの方法です。
参考：
要約文：
不動産投資は投資額が高額になるため、トラブルがあったという話も聞かれます。不動産投資でリスクを避けるためには、代表的なトラブルをしっかり把握し、事前に備えておくことが重要です。この記事では、不動産投資のトラブル例と対策方法について解説します。
