不動産所得の確定申告、節税効果を高める方法を解説

家賃収入など一定額の不動産所得があれば、確定申告が必要になります。確定申告とは、自分で所得金額や課税額を申告する手続きです。確定申告をする際は経費の計上次第で所得税を軽減でき、手元に残る資金を増やせる可能性があります。不動産のオーナーや投資家はどんな点に注意したらよいのでしょうか。おすすめの節税方法も合わせてまとめてみました。

家賃収入だけじゃない不動産所得とは

不動産所得といえば土地や建物の貸し付けで得る収入を想像しますが、それだけでありません。まずは、不動産所得について基礎からおさらいしてみましょう。

不動産所得の基礎知識

国税庁のホームページでは、不動産所得について次のような所得としています。

• 土地や建物など不動産の貸し付け
• 地上権など不動産の上に存在する権利の設定および貸し付け
• 船舶や航空機の貸し付け

所有する賃貸物件からの家賃収入以外に、駐車場や土地に建てた看板の使用料、自宅を一時的に貸して賃料を得たケースも含まれます。しかし、不動産売買で得た収入は譲渡所得か事業所得に分類されます。

同じ賃貸経営でも事業の規模が大きくなれば事業所得として扱えます。マンションやアパートなら部屋数が10室以上、戸建て家屋なら5棟以上、駐車場なら50台以上がおおむねの基準です。事業規模としての基準を満たさない場合の不動産所得が10万円まで控除なのに対し、事業所得で青色申告特別控除が適用され、要件がそろえば最高で65万円まで控除を受けられます。

不動産所得の計算方法は

不動産所得の計算方法は「総収入－必要経費＝不動産所得額」の式で表します。収入を得るために使った経費を引いた額が不動産所得というわけです。

総収入には賃貸収入以外に名義書換料や承諾料、更新料、返還しなくていい敷金・保証金、電気代や水道代などとして集めた共益費が入ります。必要経費には土地・建物の固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費、建物のローンの利息分などが該当します。ただし、ローンの元本は必要経費になりませんから、注意が必要です。

年間所得20万円以上で確定申告が必要に

不動産所得で申告の義務が発生するのは、年間所得が20万円以上の場合です。注意点は収入額でなく、所得額が基準になっていることです。家賃収入の総額が20万円以上になったから、義務が発生するわけではないことを覚えておきましょう。

ただ、不動産所得が20万円を超えていないときでも、確定申告したほうがお得なこともあります。給与所得を得ながら不動産経営している場合などで、不動産所得が赤字なら給与所得と損益通算して給与所得を抑えることが可能になります。

確定申告のやり方は

確定申告とは、1年間の所得に対する税金を計算し、税務署に申告する手続きです。納め過ぎた税金が戻ってきたり、納めるべき税金を追加で納付したりします。不動産所得があるときの確定申告について見ていきましょう。

青色申告と白色申告はどう違う

確定申告には、青色申告と白色申告があります。このうち、青色申告は不動産所得や事業所得、山林所得がある人を対象とし、事前に開業届などを提出する必要があります。複式簿記で書類を作成するなど必要書類が煩雑になりますが、e-Taxというオンライン申告を使うか電子帳簿保存を行えば最大65万円の控除を受けられるなど節税効果が大きいのが特徴です。

これに対し、白色申告は事前の申請が必要なく、帳簿も簡易な記載で構いません。ただ、節税効果は青色ほど大きくありません。

確定申告が不要なのはどんな人

確定申告をしなくて済む人もいます。主な所得が公的年金で、年金所得が年間400万円以下、それ以外の収入が年間20万円以下の人や、年末調整で所得税額の計算や過不足清算がされる給与所得者などです。

事業収入がある個人事業主や懸賞で当たった賞金など、一時所得がある人は確定申告をしなければなりません。

提出が求められる必要書類

確定申告で提出が求められる書類は次のとおりです。

• 確定申告書Bの第一表、第二表
• 青色申告の場合は青色申告決算書不動産用
• 白色申告の場合は収支内訳書不動産用

さらに、提出は不要ですが、申告書や決算書などの作成で次のような書類が必要になります。

• 現金出納帳など収支が分かるもの
• 賃借人の家賃月額、氏名が分かる資料
• 通帳、領収証、請求書など必要経費が分かるもの

また、確定申告に使った帳簿や書類は一定期間保存しなければなりません。

見落としてはいけない確定申告の注意点

次に、確定申告をする際、見落としてはいけない注意点をまとめてみました。特に経費として計上できるものとできないものは、しっかりと頭に入れておきましょう。

確定申告で節税できる所得税

不動産経営で毎年かかる税金には、自動的に課税されるものと確定申告で課税されるものがあります。自動的に課税されるのは、固定資産税や都市計画税です。毎年1月1日時点で登記簿に登記されている所有者宛てに、4～5月頃に市区町村から納付書が送られてきます。固定資産税や都市計画税は確定申告と関係なく、土地や建物の価値で課税額が決まります。

確定申告で課税されるのは所得税や住民税です。これらは不動産経営で上げた収益に課税されます。確定申告で必要経費を積み上げて所得額を抑えることにより節税ができます。

家賃収入があるときに経費計上できるもの

家賃収入があるときに経費として計上できるものの一つが固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税などの税金です。建物の建築やリフォームに使った費用を耐用年数に応じ、数年に分けて計上した減価償却費、火災保険や地震保険の保険料も経費に含まれます。

他に管理会社への業務委託費、修繕費、水道光熱費、建物のローンの利息分、税理士や司法書士への報酬、業務で使用した通信費、交通費なども経費計上できます。

→「アパート　修繕費」の記事はこちら

経費として計上できないもの

逆に経費計上できないものとしては、土地に関するローン、建物に関するローンの元本、所得税、住民税があります。個人的に使用した交通費や通信費、自宅の修繕費などは当然、計上できません。

→「不動産所得　経費」の記事はこちら

節税にも有効な太陽光発電

太陽光発電は売電収入を得られたり、電気代を節約できたりするだけでなく節税対策でも有効です。所有するアパートやマンションに設置すれば、大きな節税効果が得られます。

設備投資で課税所得削減

経済産業省の調査によると、太陽光パネルにパワーコンディショナーなどを加えた太陽光発電システムの1キロワット当たりの費用は2021年度、住宅用で平均28万円、事業用で25万円でした。出力10キロワットで250～280万円かかる計算になりますが、この費用は太陽光発電の法定耐用年数の17年間、減価償却費として計上できます。

しかも、設置後にかかるメンテナンス代やパワーコンディショナーの電気代なども経費になります。課税所得を抑えるのに非常に効果的な方法です。

減価償却費の計算方法

太陽光発電の減価償却費の計算方法には、定額法と定率法があります。法定耐用年数が17年のため定額法の計算式は「取得費用÷17年＝減価償却費」、定率法は1年目が「取得費用×11.8％＝減価償却費」、2年目以降が「未償却残高×11.8％＝減価償却費」です。

仮に事業用太陽光発電を1,700万円で取得したとすれば、定額法なら毎年170万円、定率法なら1年目が約200万円、2年目が約177万円の減価償却費が生まれる計算になります。

→「売電収入」の記事はこちら（後日更新）

経費の積み上げ、控除の活用でしっかりと節税を

節税には使った経費をしっかりと積み上げるとともに、控除を有効に活用することが大切です。太陽光発電の設置も課税額を小さくするのに有効でしょう。所得税の確定申告では、経費の計上や各種控除の適用により納税者一人ひとりの事情に応じて税額が決まります。正しく経費を計上し、税金を納めすぎないようにしましょう。