住宅ローンを組む際に不動産に設定される「抵当権」。不動産投資をするなら誰もが聞いたことがある言葉だと思いますが、具体的にどのような権利なのか、また差し押さえられた不動産がどういった流れをたどるのか、正しく理解できているでしょうか。この記事では、不動産の抵当権について、詳しく解説します。
不動産における「抵当権」とは？
抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に備え、銀行など金融機関が土地や建物を担保にすることができる権利のことです。通常、住宅ローンを組む際は購入する土地や建物に対して抵当権が設定されるため、万一ローンの返済が滞った場合は、抵当権に基づき不動産が差し押さえられることがあります。
抵当権が設定されたローンは「有担保ローン」といい、一方で抵当権が設定されていないローンは「無担保ローン」と呼ばれます。
抵当権は、ローンの返済ができなくなった場合の担保として設定されるものです。そのため、抵当権が付いている物件であっても、自分の住居として使用したり、賃貸物件として運用したりすることが可能です。毎月ローンの返済が行われている限り、抵当権が行使されることはないため、所有者は通常通り土地や建物を使用することができます。
抵当権と似たようなものに「根抵当権」という権利もあります。根抵当権とは、ローン契約時に借入の限度額を決め、その範囲内であれば何度でも借入と返済ができる権利のことです。借入限度額は通常、購入する土地や建物の担保価値にあわせて設定されます。
根抵当権は企業が事業資金の融資を受ける際に、企業や経営者が所有する不動産に設定するなど、継続的な取引が想定されるローンに設定されるのが一般的です。何度も借入と返済を繰り返すようなケースでは、抵当権ではなく根抵当権を設定することで、その都度登録する手間を省くことができるメリットが生まれます。
マンション経営については、以下の記事でも詳しく説明しています。ぜひあわせてご確認ください。
抵当権が実行されるとどうなる？
住宅ローンの返済が滞ると、銀行や金融機関は裁判所に対して担保不動産競売の申立てを行います。これは抵当権を実行して不動産を差し押さえるために行う手続きです。申立てを受けた裁判所は、債務不履行に陥っていること、抵当権の実行にあたり制限がないことなど、申立ての要件が満たされていることを確認したうえで、担保権実行開始の決定を行います。
担保権実行開始の決定が行われると、裁判所は担保となっている不動産を差し押さえる旨を宣言します。差し押さえが宣言されると、不動産の所有者（債務者）は対象となった不動産を勝手に処分することができません。
差し押さえ宣言後は、裁判所が選任する評価人によって不動産価値の評価が行われ、それに基づいて競売にかけられます。競売の落札代金はローンの返済に充当され、残額がある場合はローンの債務者に返還されます。ただ、競売にかけられた不動産は一般的な市場価格よりも安く売却されてしまうケースも少なくありません。さらに、落札代金から競売費用も差し引かれるため、債務者にとっては不動産が競売にかけられるメリットは皆無といっていいでしょう。落札価格がローン返済額に満たない場合、債務者は引き続きローンの残債を支払う義務を負うことになります。
ローンの返済が滞った場合、具体的にいつ抵当権が行使されるかは、債務者の状況や金融機関によって異なりますが、1回の滞納で差し押さえが行われることは通常ありません。一般的に、住宅ローンの場合は3～6ヶ月ほど支払いが滞ると金融機関から支払いの督促状が届き、それでも返済状況が改善されない場合は差し押さえが行われる可能性があります。
アパート経営に失敗しないために知っておきたいことについて、以下の記事で詳しく説明しています。ぜひあわせてご確認ください。
抵当権付き不動産の売買や相続について
抵当権が設定されている不動産であっても、売買することは可能です。ただ、もし所有者がローンを滞納した場合は不動産が差し押さえられる場合があります。そのため、「抵当権付きの不動産でも売買可能」というのはあくまで法律上の話であって、実際に買い手がつくことはほとんどないでしょう。
このため、抵当権付きの不動産を売買する場合は、引き渡しまでにローンを完済して抵当権を抹消しておく必要があります。（抵当権の抹消については次章に詳しく記載しています）
抵当権を抹消する際の手続き
抵当権は住宅ローンを完済しても自動的に消滅するわけではなく、また有効期限があるわけでもありません。抵当権をそのままにしていると、不動産の売買に支障が出るだけでなく、新たに融資を受ける際も担保としての価値が低いと判断され、審査が通りにくくなるリスクがあります。そのため、ローン完済後は不動産の所有者自身が抵当権を抹消する手続きを行う必要があります。
抵当権の抹消手続きは司法書士などに依頼するのが一般的ですが、手続自体は難しいものではなく自分で行うことも可能です。
抵当権の抹消手続きの流れ
抵当権の抹消手続きは以下のような流れで行われます。
1. 金融機関から抹消手続きに必要な書類を受け取る
ローンの返済を終えると、銀行から抵当権抹消に必要な書類が送付されます。そのうち、抵当権抹消には以下の書類が必要となります。
- 抵当権解除証書：ローンが完済されたことを証明する書類（金融機関により名称が異なる場合もあります）
- 委任状：抵当権抹消に関する手続きを委任する書類
- 登記済権利証（登記識別情報）：抵当権を設定する際に抵当権者に交付される書類
2. 登記申請書を作成し、法務局へ申請する
抵当権の抹消手続きは法務局で行います。上記の書類を用意し、登記申請書を作成して管轄の法務局へ申し込みます。登記申請書の様式はひな形を法務局で受け取ることも可能ですが、こちらのホームページからダウンロードすることもできます。申請費用（登録免許税）は不動産1件につき1,000円（土地と建物両方がある場合は2,000円）です。また、司法書士に依頼する場合は、報酬として15,000円程度の費用が別途必要となります。
3. 法務局で書類を受け取る
抵当権の抹消手続きにかかる日数は管轄の法務局によって異なりますが、書類の不備などなく手続きがスムーズにいけば1日～10日程度が目安となります。申請の際に手続完了日をあらかじめ確認しておきましょう。申請内容に不備がある場合は、別途法務局より補正する必要がある旨の連絡が届きます。
特に補正が必要ない場合は、手続完了日以降に書類を受け取りに行き、抹消手続きが完了となります。
マンション経営により得られる収入については、以下の記事でも詳しく説明しています。ぜひあわせてご確認ください。
リスクやトラブルを避けるため、抵当権の抹消は確実に
抵当権は不動産ローンを組む際に必ず設定されるものです。万一、ローンの返済が滞った場合は不動産が競売にかけられ、その資金が返済に充てられることになります。ローンを完済すると抵当権を外すことが可能になりますが、自分で抹消手続きをして抵当権を外す必要があります。リスクやトラブルを避けるためにも、抹消手続きは確実に行うようにしましょう。
参考：
要約文：
抵当権は不動産投資をするなら誰もが聞いたことがある言葉だと思いますが、具体的にどのような権利なのか、また差し押さえられた不動産がどういった流れをたどるのか、正しく理解できているでしょうか。この記事では、不動産の抵当権について、詳しく解説します。
