不動産所得の必要経費はどこまで？知らないと損する節税の仕組み

不動産所得を確定申告する際に、節税できるかどうかのカギを握るのが必要経費です。必要経費に関する十分な知識がなければ、払う必要のない税金を納めることになりかねません。しかし、どこまでが経費として使えるのか、判断に迷う人も少なくないでしょう。そこで、節税のカラクリともいえる必要経費について、詳しくまとめてみました。

購入から売却まで不動産投資の経費は多様

不動産投資は物件の購入時から経営中、売却時まで多種多様な経費がかかります。まずは、どんな経費が必要になるのか見ていきましょう。

購入時の初期費用は大きな負担に

不動産を購入する際に必要になるのが初期費用です。不動産は一般にローンを組んで購入する人が多く、まとまった額の頭金が必要になることもあります。金融機関にはローンの事務手数料、保証会社にはローン保証料を払うのが一般的です。

不動産会社経由で購入した場合は仲介手数料、所有権移転登記を司法書士に任せると報酬がかかります。ほかに税関係では不動産取得税、印紙税、登録免許税など、保険関係では火災や地震に備えた損害保険料が必要です。これらをひっくるめれば、結構な額の負担になります。

経営中も断続的に投資が必要

不動産経営中に必要となる経費をランニングコストと呼びます。固定資産税や都市計画税、管理費、減価償却費、建物にかかるローンの金利、損害保険料、修繕費、広告費、修繕積立金、交通費、通信費など、こちらも多岐にわたります。

不動産経営が始まると、入居者の確保には宣伝が欠かせません。物件の魅力を維持するためには修繕やリフォームも必要になります。初期費用ほど大きな額にならなくても、断続的に投資することで経営を安定させるわけですから、その分の経費はどうしてもかかります。

→「アパート経営」の記事はこちら

意外に高い売却時の経費

所有物件を売却するときは、仲介手数料や印紙税、クリーニング費などが必要です。建物を解体することになれば解体費、金融機関にローンが残っていれば登録免許税や司法書士に対する報酬、ローンを一括返済すれば金融機関に手数料がかかります。売却益が出れば所得税や住民税に反映されるため、売却時にも意外に経費がかかります。

確定申告で計上できる経費は？

それでは、確定申告で必要経費として計上できるものには　どんなものがあるのでしょうか。一つひとつ見ていきましょう。

税金や保険料、支払利息は計上可能

税金関係だと、土地や建物を取得したときにかかる不動産取得税、契約書に添付する印紙の印紙税は計上可能です。また、不動産を取得したあとでかかってくる固定資産税と都市計画税も、必要経費として計上できます。

火災保険や地震保険、自動車保険などの損害保険料も経費になります。ただ、自宅を事務所として使っているときは、損害保険料を事務所と自宅に分けて計算する按分が必要です。このほか、建物にかかるローンの金利、建物の修繕費、広告宣伝費、仕事上の交通費、通信費、交際費なども計上が可能です。

減価償却費として計上可能なものも

給排水設備や冷暖房設備、太陽光発電など高額な資産は直ちに経費として計上できず、長期間にわたって少しずつ経費計上する減価償却の対象となります。

減価償却の計算方法には定額法と定率法があります。資産のうち、建物自体は定額法で計算することが定められています。購入費を定められた法定耐用年数で割って減価償却費を算出します。一般的な木造住宅の法定耐用年数は22年です。仮に1億円で購入したら、1年間の減価償却費は454万5,454円となります。ただし、購入初年度は月割りで減価償却費を計算します。

青色申告なら控除が拡大

不動産所得を確定申告する場合、青色申告を利用すれば控除額が最大65万円まで拡大します。ただし、青色申告を行うには、事前に青色申告利用を申請しなければなりません。また、貸借対照表や損益計算書の添付、正規の簿記の原則に従った会計帳簿の作成などの条件があります。

青色申告では、e-Taxというオンライン申告を使えば65万円の特別控除が可能です。e-Taxでない場合は55万円、条件を満たせないときは10万円になります。また、できるだけ控除額を増やすためには、e-Taxを使って青色申告することがおすすめです。

さらに、生計を一つにする配偶者などの家族に青色専従者給与を支払い、これをすべて必要経費として計上できるメリットもあります。ただ、青色専従者給与を払った配偶者や家族は配偶者控除や扶養控除の対象でなくなってしまう点に注意が必要です。

→「確定申告　不動産所得」はこちら

経費として計上できないものは？

経費として認められないものもあります。どんなものが含まれるのでしょうか、見ていきましょう。

土地の購入代金やローンの元本はNG

不動産投資の経費に計上できるものは、不動産収入を得るのに必要な経費です。そのため、国民全員に納税義務がある所得税や住民税、不動産収入との関係をはっきりさせられない個人的な交通費や接待費などは対象外です。

土地の購入代金は高額なため、減価償却費に入ると考えるかもしれませんが、土地は経年劣化せず、減価償却に該当しないことになっています。ローンの元本も資産としての土地や建物の対価で、資産に置き換わっていると考えられています。このため、経費の計上はできません。

国の採決で認められなかったものとは

素人には経費になるかどうか、判断がつきかねる項目もあります。2011年に国税不服審判所が下した裁決は、簡単に判断できない項目のいくつかに国の見解を示しています。

裁決は税務調査で更正処分を受けたサラリーマンの大家が処分の取り消しを求めて訴えたもので、次のようなことが争点になりました。

• 自宅の半分を不動産賃貸業に充てていたとして経費計上した自宅家賃の全額、水道光熱費の半額
• スーツ、自転車、コンタクトレンズ購入費の経費計上
• 自宅のインターネット利用料や電話代の経費計上
• 電話取次や郵便物発送をしていた妻への青色専従者給与の経費計上

国税不服審判所の採決は国税庁の税務調査による更正処分を支持し、処分取り消しの訴えを退けました。理由は不動産賃貸業との関係を客観的に示すことができなかったからです。税務調査などでもっと明確に不動産賃貸業との関係を示していれば、裁決がどうなったか分かりませんが、判断がつきかねる項目に対し、国が一定の方向を示したといえそうです。節税のやりすぎに対し、国が厳しい見方を示した一面も見えます。

節税に効果的な小技など紹介

節税に効果的な小技はいくつかあります。そのなかからおすすめの方法を二つ紹介します。

損益通算で源泉税が手元に

一つ目は損益通算です。サラリーマンとして給与所得を得ながら、不動産所得を得ている人に効果的な方法で、不動産投資で出た赤字で給与所得の税額を下げるわけです。損益通算は同じ投資商品でも株やFXではできません。不動産投資ならではの小技といえます。

いくら投資といっても赤字になるのは困ると思う人もいるでしょう。しかし、赤字の原因が減価償却費だったとしたら、赤字は帳簿上にとどまり、懐が痛むことはありません。結果として源泉徴収された税金がいくらか戻ってくるだけなのです。

太陽光発電も所得税削減に強い味方

もう一つは太陽光発電です。法定耐用年数が17年と長いだけに、長期間にわたって減価償却費を計上できます。しかも、設置後にかかるメンテナンス代やパワーコンディショナーの電気代なども経費になります。

太陽光発電は売電収入に目が向きがちですが、国の固定価格買取制度の買取額が下がり続け、メリットが小さくなりました。しかし、経費として活用し、節税効果を果たしてくれる役割は今も変わりません。また、経営しているマンションやアパートに設置すれば、共用部の電気代節約や停電時の非常用電源として活用できるメリットもあります。

→「売電収入」の記事はこちら（後日更新）

経費を積み上げ、課税所得の引き下げを

不動産収入があったときの節税は、できるだけ経費を積み上げて課税所得を引き下げることが肝心です。多様な経費のうち、確定申告で経費計上できるものとできないものを頭に入れ、領収書を集めておきましょう。ただ、納税は義務ですから、やりすぎは禁物です。国のルールに従うことを忘れてはいけません。