不動産投資で利益を生みだすためには、収益性の高い物件を選ぶだけでなく、建物を適切に管理していくことが重要です。この記事では、不動産の管理を管理会社に委託する「管理委託」について説明します。
管理委託とは
不動産経営において「管理委託」とは、マンションやアパートなど物件の管理を管理会社に委託することです。不動産のオーナーは手数料を管理会社に支払い、入居者対応や共用部分の清掃などの管理業務全般を委託します。
マンションやアパートなど物件の管理業務には、以下のようなものがあります。
- 入居者の契約管理
- 空室が出た場合の入居者募集
- 月々の家賃の入金管理、滞納時の催促
- 入居者のトラブル、クレーム対応
- エントランスや廊下、ゴミ捨て場など共用部分の清掃
- 設備の保守点検、メンテナンス、消耗品の交換
これを見るだけでも分かる通り、物件の管理業務は多岐にわたります。なかには建物の状態を見極める必要があったり、入居者のクレーム対応をしたりするなど、経験や知識が求められる業務も少なくありません。そのため、特に不動産経営に取り組む初心者や、他に本業を持っているサラリーマン大家などは、手数料を支払っても管理業務を外部に委託するメリットが十分にあります。管理業務を委託して雑務から開放されれば、不動産経営を効率化することにもつながるでしょう。
また、管理委託には遠方の物件でも所有できるというメリットもあります。不動産管理は建物の状態を自分の目で見たり、入居者に対応したりする必要があるため、その場に訪れる必要がある業務です。遠方の物件の場合、そのために長距離を移動するのは非効率で、足しげく通って自分で管理するのは簡単ではありません。遠方の物件を所有する場合、管理委託は必須といえるでしょう。
管理会社には、管理業務を専門に行う会社のほか、不動産仲介業者が管理も行っているケースや、ハウスメーカーなどの建設会社が管理業務も行っているケースなどがあります。また、テナントやビルなど商業用物件の管理を専門に行う管理会社、ショッピングセンターなど大型商業施設の管理を得意とする管理会社などもあるため、管理を委託したい物件にあわせて選ぶことが重要です。
建物の管理については、以下の記事でも詳しく説明しています。ぜひあわせてご確認ください。
「一般管理契約」と「サブリース契約」
管理委託は大きく「一般管理契約」と「サブリース契約」の2つに分けられます。それぞれの特徴やメリット、デメリットなどについて見ていきましょう。
一般管理契約
一般管理契約とは、入居者対応や共用部分の清掃、設備の管理などの業務を管理会社に代行してもらう契約です。遠方の物件を所有している場合や別に本業を持っているオーナーはもちろん、管理業務の手間を省き不動産経営を効率化したい場合には効果的な選択肢といえるでしょう。
一般管理契約は基本的に管理業務の「代行」のため、賃貸契約や建物の修繕計画といった不動産経営の内容はオーナー自身が取り決めることになります。月々の賃料や礼金、敷金といった収入に関わるものも自分が決める権利があるため、稼働率が高い物件であれば比較的高い収益を見込むことができるでしょう。
一方で、入居者が集まらず空室が出た場合のリスクもオーナー自身が負う必要があることに留意する必要があります。例えば、収益を上げるためとはいえ、物件の内容や周辺地域の相場に対して高い賃料を設定してしまっては、入居希望者が現れることはないでしょう。空室を減らすためには、周辺地域の家賃の相場をしっかりとリサーチし、設備の点検や室内のメンテナンスを定期的に実施するなど、オーナー自身が空室対策に力を入れていく必要があります。
サブリース契約
サブリース契約とは、管理会社がオーナーから物件を一棟まるごと借り上げ、入居者に又貸しするという契約形態です。マンションやアパートをまるごとリースに出すため、共用部分の清掃、設備の管理のほか入居者対応といった管理業務も管理会社に任せることができます。
サブリース契約は一般管理契約と異なり、家賃収入が保証されているのが大きな特徴です。空室が出たり、家賃の滞納があったりした場合でも、毎月一定額の賃料が管理会社から支払われるため、オーナーは空室リスクを抱えることなく不動産経営を続けることができます。
ただ、サブリース契約で得られる家賃収入の相場は賃料満額の80～90％程度と、一般管理委託契約に比べて低くなることに注意が必要です。また、月々の賃料もこれまでの実績にあわせて定期的に見直されるのが一般的で、空室が多い場合は管理会社の判断で賃料の値下げを要求されることもあります。そのため、「家賃保証があるからサブリース契約を結んだが、実際に得られる収入が思った以上に少なかった」というトラブルも頻繁に発生しています。
サブリース契約では、管理会社はあくまで賃借人であり、オーナーは賃貸人という立場になります。そのため、サブリース契約の内容に不満を感じて契約解除を申し込んでも、法律上は管理会社（賃借人）が保護されることになり、スムーズに解約できないケースも少なくありません。家賃保証や管理業務を委託できる点は魅力ですが、サブリース契約を検討する際はメリットとリスクを事前にしっかりと理解しておくことが重要です。
マンション経営については、以下の記事でも詳しく説明しています。ぜひあわせてご確認ください。
管理会社を選ぶポイント
不動産の管理を委託する際は、優良な管理会社を選ぶことが重要です。そのためには、以下のようなポイントに気をつけましょう。
サービス内容
管理会社を選ぶ際に、まず重視したいのは提供しているサービスの内容です。マンションやアパートなど不動産における一般的な管理業務の内容は、管理会社によっては一部のサービスのみを提供していたり、独自のサービスを展開していたりするケースもあります。
管理会社に支払う金額は、「管理手数料」という名目でひとまとめにされているケースも少なくありません。そのため、どのようなサービスが金額に含まれているのか、また何が含まれていないのかは契約前にしっかりと確認することが重要です。
管理手数料
管理会社を選ぶ際は、管理手数料も重要な選択基準となります。一般的には賃料の3～5％程度が相場ですが、物件の種類（マンションかアパートか）や戸数によっても変わることがあります。
管理手数料は管理会社が提供するサービス内容によっても変わることがあるため注意が必要です。見かけ上は手数料が安くても、提供されるサービスが限定的だったり、全てのサービスを受ける場合は別途追加料金が発生したりするケースもあります。サービス内容同様、申込みの際には契約書をよく確認することが重要です。
入居率
せっかく不動産管理を委託したのに、清掃や入居者対応がしっかりとされていないといったトラブルが起こることもあります。こうしたトラブルを避けるためには、その管理会社が管理する物件の入居率を確認することが大切です。
入居率が高い物件はそれだけしっかりと管理されており、入居者が満足していることを裏付ける指標となります。入居率は家賃収入にも直接影響するため高い入居率を継続している会社に委託することをおすすめします。
不動産投資物件の選び方については、以下の記事でも詳しく説明しています。ぜひあわせてご確認ください。
建物をしっかり管理することが、継続的な家賃収入につながる
マンションやアパートから継続的に家賃収入を得るためには、しっかりと建物を管理して入居者離れを起こさないことが重要です。特に遠方に住んでいる場合や他に本業を持っている場合は、清掃やメンテナンスがおろそかにならないよう、管理会社に委託することも選択肢の一つといえるでしょう。
参考：
要約：
不動産投資において建物を適切に管理していくことは、利益を生みだすためにも重要なポイントです。自分で管理するのが難しい場合は、管理を委託することも選択肢となります。この記事では、不動産の管理を管理会社に委託する「管理委託」について説明します。
