不動産投資に必要な元手は1〜3割

不動産投資を始める際は、当然ですがアパートやマンションなどの不動産を購入する必要があります。物件を一棟まるごと購入するケースもあれば、マンションの一室だけを購入して小規模に始めるケースもあります。ただいずれにせよ、物件を購入するためには多額の資金が必要と考えている人は多いのではないでしょうか。

確かに不動産は安い買い物ではありません。しかし、通常は物件購入費用の大部分を銀行などの融資によってまかなうため、少ない元手でも不動産投資を始めることは十分に可能です。

では、実際のところ不動産投資を始めるためにはどのくらいの元手が必要なのでしょうか。物件購入金額の全額をローンでまかなうフルローンという方法もありますが（フルローンの詳細は後述します）、一般的には自己資金の目安は物件価格の1〜3割程度と言われています。仮に物件価格が4,000万円であれば、400〜1,200万円程度が目安と考えるといいでしょう。

ただこの目安金額は、物件評価額や借り主の社会的信用によっても大きく変わる点に注意が必要です。例えば、中古物件や地方の物件は物件評価額が低くなる傾向にあり、そうなると銀行から受けられる融資の額も少なくなります。また、審査により融資申込者（通常はオーナー）の返済能力が低いとみなされた場合も融資額は少なくなるため、多くの自己資金を用意する必要があります。

元手の内訳は、具体的に「頭金」と「諸費用」の二つに分けられます。

頭金

頭金とは、不動産価格からローンの借り入れ分を差し引いた金額です。一般的には物件価格の10％以上が望ましいとされていますが、具体的にどれだけ用意する必要があるかは物件の評価額、融資申込者の社会的信用などによって異なります。一般的に、頭金が多くなるほど、融資の審査は有利になる傾向にあります。

諸費用

不動産を購入する際にかかる事務手数料や税金を指します。具体的な金額は不動産仲介会社や物件によっても異なりますが、新築物件なら購入価格の4～8%程度、中古物件なら7～10%程度を目安にするといいでしょう。具体的には以下のようなものが含まれます。

・融資事務手数料、融資保証料
・損害保険料
・登録免許税
・不動産取得税
・印紙税
・司法書士への報酬
・不動産会社への仲介手数料

アパート経営については、以下の記事でも詳しく説明しています。ぜひあわせてご確認ください。

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フルローンのメリット・デメリット

不動産投資を始めたいけれど元手が少ない場合は、「フルローン（フルレバレッジ）」という方法があります。フルローンとは文字通り、不動産購入価格の全額をローンによってまかなう方法です。また、登記費用や仲介手数料、税金など諸費用も含めて全額をローンでまかなう「オーバーローン」という方法もあります。

フルローンやオーバーローンにすることで、自己資金が少ない場合でも不動産投資を始めることができるようになります。フルローンやオーバーローンの具体的なメリット・デメリットは次のとおりです。

メリット①：少ない元手で不動産投資が始められる

フルローンの最も大きなメリットは、元手が少なくても融資さえ下りれば不動産投資が始められるという点です。オーバーローンの場合は諸費用も含めてローンで賄うため、元手がゼロの状態から始めることができます。

メリット②：投資効率が高い

フルローンやオーバーローンには、自己資本利回りを高めることができるというメリットもあります。自己資本利回りとは、拠出した自己資金に対してどれだけの利回りが出たかを示す指標で、この数字が高ければそれだけ投資効率が高いということができます。少ない自己資金でも効率よく利益を生み出したい際には、フルローンやオーバーローンは有効な手段となるでしょう。

デメリット①：金融機関の審査が厳しくなる

金融機関から融資を受ける際は、自己資金が多いほど審査が通りやすい傾向になります。そのため、用意できる元手が少ないフルローンやオーバーローンのような融資は、銀行にとってリスクが高いとみなされ審査が厳しくなります。そのため、審査を通すためには融資申込者の信用を高める、収益性の高い物件を選ぶなどの対策が必要になるでしょう。

デメリット②：将来的な資金繰りが厳しくなる

フルローンやオーバーローンは借入金額が大きくなるため、月々の返済額が大きくなる傾向にあります。そのため、空室が出て家賃収入が途絶えたり、修理や修繕などで予定外の支出が発生したりした場合に、キャッシュフローがパンクしやすいことに注意が必要です。フルローンやオーバーローンを検討する際は、月々の返済額にゆとりをもたせ、修繕などにかかる費用を積み立てるなど、キャッシュフローが破綻しないようしっかりと対策しておく必要があります。

少ない元手で不動産投資を始めるために選ぶべき物件

元手が少なくても不動産投資を始めたい場合は、以下のような物件を選ぶことで初期費用を抑えることができます。

中古区分マンション

少ない元手で不動産投資を始めたい場合は、まずは中古の区分マンションを選ぶことをおすすめします。新築や一棟まるごと購入する場合に比べて、物件購入価格を抑えることができます。また、中古の区分マンションであれば都心など入居ニーズが高い場所でも選択肢が多いこともメリットです。入居ニーズの高い人気のエリアであれば空室リスクも低く、安定した不動産経営を行うことができるでしょう。

中古戸建て

元手が少ない場合は、中古の戸建てもおすすめの物件のひとつです。戸建て物件はマンションやアパートに比べ、入居者が長期に渡って住んでくれる傾向にあり、長期間安定して家賃収入を得ることができます。一方で、戸建て物件は予想外の修繕が発生することもあり、家賃収入もあくまで一軒分と考えると、大きな収入は見込みにくいでしょう。そのため、短期的にレバレッジをかけるのには向きませんが、長期的に安定した不動産経営をしたい方にはおすすめの物件と言えます。

地方の物件

物件購入費用を抑えるためには、地方の物件を検討するのもおすすめです。地方は都市部に比べると人の動きが流動的ではありませんが、大学や工場、また大型の商業施設が近くにあるなどスポット的に入居ニーズの高い地域は狙い目です。こうした場所でマンションやアパートなどを見つけることができれば、投資効率の高い物件となる可能性があります。

競売物件

競売物件は、相場よりも低い価格で物件を手に入れられるチャンスです。入居ニーズの高い地域で競売の物件を買うことができれば、利回りの非常に高い投資となるでしょう。ただ、競売物件は万一ローンが下りなかった場合でも売買契約を白紙に戻すことはできないことや、前の所有者が立ち退かないケースがあることなど、競売ならではのリスクもあります。そのため、事前にしっかりとリスクを把握しておくことが重要です。

工夫次第で、元手を抑えた不動産投資も可能に

不動産投資は多額の自己資金が必要なイメージがありますが、フルローンを検討したり物件の選び方を工夫したりすることで、少ない元手で始めることも十分に可能です。不動産投資に興味があるのであれば、まずはローンの返済計画や物件購入後のキャッシュフローをシミュレーションし、無理なく投資ができるかどうか検討してみてはいかがでしょうか。