減価償却費って何？

マンション経営をするうえで、建物や設備は減価償却資産に該当し、確定申告で減価償却費を計上することになります。この仕組みについて詳しく見ていきましょう。

資産の購入費用を分割して経費計上

事業など業務で使用する建物や設備、車両は、時間の経過とともに価値が減少します。こうした資産が減価償却資産と呼ばれます。減価償却資産は取得した時点ですべてが必要経費にできるものではありません。確定申告で資産の使用可能期間にわたって購入費用を分割し、経費計上します。この手続きが減価償却です。経年劣化で失われた価値を形式上の経費として帳簿に計上しているといい換えることができます。
計上方法には、毎年一定額を減価償却する定額法と、償却残高から一定割合ずつ減価償却する定率法が存在します。定額法は帳簿がシンプルになり、資産計画を立てやすいメリットを持ちます。定率法は初年度の償却額が大きくなり、早く経費計上できるところが強みです。
減価償却できる資産には、ほかに備品、工具、ソフトウエア、特許権、商標権、家畜、樹木などがあります。ただし、使用可能期間が1年未満のものや取得額が10万円に満たないものは、取得に要した金額すべてをその年の必要経費として計上します。

参考記事：「不動産所得の必要経費はどこまで？知らないと損する節税の仕組み」

土地は減価償却の対象外

マンションの建物や設備は減価償却の対象になりますが、土地は対象外です。これは土地が持つ価値が時間経過による老朽化などで減じるものではないと考えられているからです。骨董品や美術品なども同じ考え方で減価償却の対象外とされています。

賃貸経営に大きなメリット

マンションやアパート経営の税金は収入から経費を差し引いた額で決まります。このため、長期間にわたって経費計上が可能なことは、節税に大きな効果をもたらしてくれます。

参考記事：「マンション経営は儲かる？気になる収入と支出について解説」

参考記事：「アパート経営の初期費用、木造と鉄骨でそれぞれどれくらい」

法定耐用年数とは

減価償却をするうえで重要となる言葉が法定耐用年数です。あまり耳慣れない言葉ですが、どんなものなのでしょうか。

財務省が償却資産ごとに設定

法定耐用年数は法人税などを計算する際、財務省がこの年数で減価償却を計算するように規定した税法上の資産使用期間に当たります。
財務省は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で、建物なら鉄筋コンクリート建築、木造建築など、さらに用途で事務所用、宿泊施設用、店舗用など、設備なら電気設備、給排水設備、アーケードなどと細かく分け、それぞれの法定耐用年数を規定しています。

主な建物の法定耐用年数は

財務省令から建物の主な法定耐用年数を見ていきます。木造モルタル建築は事務所用が22年、店舗・住宅用が20年、飲食店用が19年、宿泊施設・病院用が15年です。
鉄骨鉄筋コンクリート、鉄筋コンクリート建築なら、事務所用が50年、住宅用が47年、店舗・病院用が39年と規定されています。飲食店や宿泊施設は延べ面積に占める木造内装部分の面積が30％を超えるかどうかで法定耐用年数が異なり、飲食店用は34～41年、宿泊施設用は31～39年となっています。

実際の耐久年数とは全く別

法定耐用年数は実際の耐久年数と異なります。店舗・住宅用の木造モルタル建築は法定耐用年数が20年ですが、維持管理をしっかり行い、適切な補修をすることでもっと長く使用しているものが少なくありません。法定耐用年数はあくまで税法上の決まりなのです。

減価償却の計算方法は

確定申告で行う減価償却の計算方法はどうすればいいのでしょうか。実際にシミュレーションしてみましょう。

新築は「取得価格×償却率」

新築物件の計算式は「取得価格×償却率」の定額法です。取得価格は物件価格に仲介手数料や固定資産税、都市計画税の精算分を含めて算出しますが、建物分だけで土地の価格は含めません。償却率は対象物件の法定耐用年数で決まっており、国税庁が公表しています。
取得価格3億円の鉄筋コンクリート建築のマンションを上記の計算式に当てはめてみます。費用の内訳は2億6,000万円が建物本体、4,000万円が設備とします。法定耐用年数は建物本体が47年、設備が15年です。この年数に応じた償却率は、建物本体が0.022、設備が0.067になります。
結果は建物本体が「2億6,000万円×0.022＝572万円」、設備が「4,000万円×0.067＝268万円」です。年間の減価償却費は設備の減価償却が続く間、840万円で、設備の償却が終わると572万円になります。

中古マンションは別の計算式

中古マンションも基本的な計算方法は同じですが、本来の法定耐用年数から取得時の経過年数を引いたものを法定耐用年数の代わりに使用します。このため、耐用年数の計算式として「（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2」が加わります。

リノベーションも定額法で算出

傷や汚れの除去などリフォームは減価償却に影響しませんが、建物の価値を高めるリノベーションは影響することがあります。その際は建物本体と同様に定額法で計算します。例えば、原状回復以上の機能を備えたエアコンを設置した場合は、建物とは別にエアコンの減価償却をすることができます。

太陽光発電も減価償却の対象

太陽光発電もほかの設備と同様に減価償却の対象です。どのように計算すればいいのでしょうか。

太陽光発電は法定耐用年数17年

太陽光発電の法定耐用年数は17年です。対象は出力10キロワット以上で、使用可能期間が1年以上かつ取得金額が10万円以上のものです。出力10キロワット未満の住宅用や太陽光発電がある土地は対象となりません。
中古や稼働済みの太陽光発電も減価償却できます。取得価格が新品時の50％を超える場合は法定耐用年数の17年が適用されます。50％以下の場合は法定耐用年数をすべて経過していれば、法定耐用年数の20％、一部を経過していれば「（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2」の計算式が利用できます。

参考記事：「太陽光パネルの法定耐用年数は原則17年、減価償却で節税に効果」

長期の費用計上で節税が有利に

マンションの建物本体は定額法で減価償却費を計算しますが、太陽光発電は定額法、定率法とも使えます。初年度の減価償却費が大きいことから、定率法を採用するところが多いようです。ただ、一度計算方法を選択すると3年間変更できません。
しかし、いずれの計算方法を使用しても長期間にわたって費用計上できることに変わりありません。節税には効果的な設備です。

確定申告前に知識の習得を

減価償却は賃貸経営にメリットをもたらす存在ですが、マンションの減価償却費は確定申告の際に計算して申告しなければなりません。マンションを購入したなら、確定申告の時期までに減価償却の仕組みと計算方法をしっかりと理解しておく必要があります。