アパート空室対策、入居者獲得競争を生き抜く方法

アパート経営にとって空室対策は最大の課題ですが、近年はこれまで以上に頭が痛い問題になってきました。人口減少時代を迎え、家余り状態が深刻化すると予測されているからです。当然、アパート入居者の獲得競争が激化し、経営が立ち行かなくなる負け組アパートが増えるとみられています。こんな厳しい時代にどのような対策が効果を上げるのでしょうか、解説します。

アパートの空室を生む原因は

最近は長く空室が続くアパートが全国で増えています。まずはアパートの空室を生む原因からみていきましょう。

不的確な広告掲載

空室の原因としてアパートの物件情報が適切な場所に公開されず、入居希望者の目に届いていないことが考えられます。若者向けのアパートを新築し、地元の新聞広告で大々的に宣伝したにもかかわらず、問い合わせがほとんどなかったという話があちこちから聞こえてきます。入居希望者に物件情報が届いていない一例です。

スマートフォンが普及する前は、物件探しの主流が新聞広告や賃貸情報誌、不動産会社に掲げた物件情報などでした。しかし、今では物件探しはインターネットに代わっています。2010年前後でインターネット広告費が新聞広告費を上回るようになりました。特に若い世代はスマホアプリを使いこなす一方で、新聞など紙の広告に見向きもしない傾向が強まっています。ターゲットを見定めて適切な場所に物件広告を出すのが空室対策の第一歩です。

物件の管理・修繕不備

入居希望者が物件を下見する際、チェックするのは室内だけでありません。ごみの集積場やエントランスなど共用部分は必ずチェックすると考えていいでしょう。室内をいくらきれいにしていても、共用部分が散らかっていたら、入居に二の足を踏む可能性があります。

古くなったアパートなら、経年劣化した部分の修繕を怠ってはなりません。入居希望者の目に管理が行き届いていないと映ったら、入居が難しくなってしまいます。修繕は古い物件をより新しく見せる効果を持ちますから、忘れてはいけないのです。

入居者が望む設備不足

最新のアパートやマンションには、無料のインターネット、24時間利用できるごみの集積場、温水洗浄便座、宅配ボックスなどが完備されています。近隣の競合アパートがこれらの施設を完備しているのに、自分のアパートに設置されていなかったら、見劣りしてしまうでしょう。

この場合、家賃を下げることでも対応できますが、結果として収入が減少します。入居希望者にグレードが低すぎるとして敬遠されないようにするため、競合物件に対抗できる設備にする必要があります。

アパート経営では空室対策がより重要に

アパート経営には思わぬ逆風が吹き始めています。日本の人口減少です。政府の統計などから現状をまとめてみます。

人口減少、やがて首都圏に波及

総務省の人口推計によると、日本の人口は2022年1月現在で1億2,530万9千人です。日本の人口は少子化の影響で2008年の1億2,808万人をピークに減少の一途をたどっています。国立社会保障・人口問題研究所は2065年の人口を8,213～1億45万人と推計しています。これからも急激な人口減少が続くわけです。

都道府県別でみると、東京都など首都圏は人口の転入超過が続いています。しかし、東京都の予測では都内の人口は2025年の1,398万人をピークに減少に転じる見通しで、首都圏も人口減少の波を逃れられません。人口が減ると数年遅れて世帯数が減少します。その結果、アパートの入居希望者も減ってしまいます。

地方都市、壊滅に近いところも

全国的な人口減少のなか、首都圏の人口増加が続くのは、若者を中心とした人口の東京一極集中が進んでいるからです。人口が流出している地方は社会の高齢化が加速度的に進み、経済が疲弊しています。それが消費の停滞や雇用の場の減少を生む負のスパイラルに陥っているのです。

政令指定都市以外の県庁所在地では、シャッター通りと化した中心市街地が珍しくなくなりました。住宅地も空き家が急増しています。そこまで地域の衰退が進行しているわけで、アパート経営をするにしても慎重に場所を選ばなければ、人口減少の悪影響をまともに受けることになりかねません。

空き家急増、入居者確保が難題に

地方の苦境を象徴するのが空き家の増加です。総務省の2018年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は約849万戸で、5年前の2013年調査より3.6％増えました。空き家率は13.6％で、過去最高を記録しています。このうち、賃貸用住宅の空き家は約433万戸に上り、右肩上がりの増加を続けています。

空き家の増加は地方で急激に進んでいる段階ですが、首都圏でも住民が高齢化したニュータウンなどで空き家が目立ってきています。2033年に全国の空き家が2,000万戸以上に増えるという予測が民間シンクタンクから出ています。家余りが拡大すれば、入居者確保がますます難しくなります。

アパートの賃貸入居率を上げるには？

アパートの入居率を上げるには、どのようなことに注意すればいいのでしょうか。検討すべきポイントを紹介します。

アパートの弱点を解消

空室が増えることには必ず原因があります。まずは近隣の競合アパートと見比べ、自分の物件にどんな弱点があるのかを探してみましょう。例えば、築年数がよく似たアパートのなかで突出して家賃が高ければ、見直しが必要です。

このほか、アパートの設備の比較も忘れてはなりません。入居者が望む設備が欠けていれば、それが弱点になります。設備を追加するか、それに代わる手立てを講じるなど対策を検討しましょう。

地域に合わせて特定層に照準

アパートが立地する地域によって住民層は大きく異なります。大学が近くにあれば、学生が多く暮らしているはずです。千葉県流山市や兵庫県明石市など子育て支援を積極的に行っている地方自治体なら、小さな子どもを持つ家族が入居希望者になってくれるでしょう。

どのような住民がアパートの近くに多いのか、入居希望者として見込めるのはどのような層なのかをもう一度見直し、最も効果的に入居者を集められる層に照準を絞ることもひとつの方法です。

管理方法の見直し

管理会社の見直しは予算をかけずに事態を打開できることがあります。管理会社のなかには賃貸仲介業務をしているところが少なくありません。仲介業務で豊富な実績を持つ会社に管理を委ねれば、比較的簡単に効果を上げられそうです。

管理方法の切り替えも考えられます。一般に多いのは管理業務の委託方式ですが、サブリースといってアパート一棟を管理会社に貸し、管理会社が入居者に転貸借する方法もあります。空室の有無にかかわらず、管理会社から一定の賃料が保証されますが、収益性はそれほど高くなく、管理会社とのトラブルが多いのが難点です。

アパートの空室対策におすすめのアイデア

それでは、具体的な空室対策としてどの方法が効果的なのでしょう。おすすめの3つの方法を紹介します。

リフォームで室内を一新

建物の老朽化で空室が増えた場合、建て替えるのが最も効果的ですが、これでは多額の費用がかかります。建て替えの予算がないなら、リフォームやリノベーションで室内を一新する方法があります。一般にリフォームは新築時の状態に戻す補修工事、リノベーションは部屋に付加価値をつける工事と考えられています。

リフォームやリノベーションは建て替えほどでないにしろ、それなりの予算が必要です。外壁や水回り、床などの耐用年数を頭に入れ、事前に十分な計画を立ててから実施すべきです。外壁は20年、水回りと床は15年前後を目安に考えましょう。

無料インターネットを完備

入居層に合わせた設備の導入も効果があるでしょう。単身者向けのアパートなら宅配ボックスの設置、女性向けならセキュリティー設備の充実が欠かせません。

無料のインターネットも必需品になりつつあります。テレワークやリモート勤務がコロナ禍をきっかけに広がりをみせているだけに、できるだけ高速で安定した回線の整備が入居者に求められています。

太陽光発電設置で売電収入

太陽光発電の設置は部屋の付加価値向上にうってつけでしょう。アパートとマンションに法的な区別はありませんが、アパートはマンションより入居戸数が少ないのが一般的です。売電収入を各戸に振り分けたり、共用部の電力に充てて管理費を下げたりするなどのサービスが考えられます。

マンション経営については以下の記事で詳しく説明しています。

→「マンション経営」についてはこちら

地域の特性勘案し、空室対策の選択を

アパートの空室対策には、リフォームのように相当な経費を必要とするものから、多額の経費を必要としないものまでさまざまな方法が考えられます。しかし、予算の許す範囲内で対応しなければ、安定経営を望めません。どの方法を選択するかはアパートがある地域の特性や近隣の競合アパートの設備などを勘案しながら、慎重に検討する必要があるでしょう。