マンション経営は儲かる？気になる収入と支出について解説
マンションを経営していくうえで、やはり気になるのは収入ではないでしょうか。不労所得が毎月入ってくるというイメージがありますが、実際には管理にかかる手間やコストもあります。実際に安定した収入を得られるのか、事前にシミュレーションすることが大切です。この記事では、マンションを経営するうえで知っておくべき、収入・支出について説明します。
マンション経営における収入
マンション経営において、収入のほとんどを占めるのは家賃収入です。一般的に、家賃収入は以下の計算式で算出されます。
「家賃収入 ＝ 1戸あたりの賃料 × 戸数 × 稼働率」
この「1戸あたりの賃料」には、月々の家賃のほか共益費や管理費、駐車場の利用料なども含まれます。また、毎月得られる収入ではありませんが、礼金や更新料などもマンションの経営収入に含まれます。さらに、自動販売機や太陽光発電などを敷地内に設置している場合は、そこから得られる収入も加えることができます。
マンション経営における太陽光発電のメリットについて、詳細は以下の記事でも詳しく説明しています。ぜひあわせてご確認ください。
マンションの部屋が常に全て埋まっていれば理想的ですが、時期やタイミングによってはどうしても空室が出てしまうのが現実です。空室が増えればその分家賃が得られなくなり、収入が減ってしまいます。そのため、マンション経営の収入をシミュレーションする際には、必ずこの稼働率を考慮しなければなりません。黒字を維持するためには何パーセント以上部屋を埋める必要があるのかを把握しておくことが重要です。
このように、マンション経営の収入は空室状況により多少の変動があります。それでも他業種に比べると不確定要素が少なく、ほぼ確実に予定通りの収入が見込めることが特徴です。そのため、収支の計画が立てやすく、初心者でも取り掛かりやすいというメリットがあります。
マンションやアパートの経営について、詳細は以下の記事でも詳しく説明しています。ぜひあわせてご確認ください。
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マンション経営における支出
マンションを経営するうえでは、収入がすべて自分の手に入るわけではなく、維持していくための支出も発生します。マンション経営における支出には、主に以下のようなものがあります。
ローン返済
マンション経営を始める際は、建物を新築するにせよ中古物件を購入するにせよ、初期費用をまかなうため金融機関から融資を受けるのが一般的です。そのため、月々のローン返済が発生します。また、借入金には金利がかかるため、金利も含めて月々の返済額がいくらになるのかをシミュレーションしておかなければなりません。変動金利で借りた場合は、金利上昇により返済額が増えるリスクもあります。
月々の返済額はマンションの建築費用（もしくは購入金額）や最初に用意した自己資金によって大きく変わります。マンション規模が大きくなるとそれだけ返済費用も高額になるため、収入と支出のバランスを考慮して無理のない返済計画を立てておくことが大切です。
委託管理料
マンション管理を不動産会社や管理会社に委託する場合は、委託管理料も月々の支出として計上しておく必要があります。委託管理料には共用部分の清掃やメンテナンス費用、空室が出た場合の入居者募集費用、住民とのトラブル対応料などが含まれます。委託管理費はマンションの規模や戸数によって変わってくるため、あらかじめ把握しておくことが大切です。
この委託管理料は自分でマンションの管理を行えば節約することもできます。ただ、マンション管理はすべきことが多岐にわたるうえ、住民のトラブルなど慎重な対応が必要になる場面も少なくありません。そのため、管理はプロフェッショナルにまかせてしまったほうが、無理なくマンション経営を続けることができるでしょう。
保険料、修繕費用
火災保険や地震保険、損害保険などの保険料もマンション経営にかかる費用のひとつです。毎月支払う場合と年単位で支払う場合があるので、キャッシュフローを見ながら自分の都合のいい支払い方法を選ぶといいでしょう。
また、建物の修繕費用もマンション経営の支出として見込んでおく必要があります。建物は風雨により日々少しずつ劣化していきます。傷んだ箇所をそのままにしておくと、建物の外観を損なうだけでなく、内部の鉄筋やコンクリートが劣化し、より大掛かりな修繕が必要になることになりかねません。建物を良い状態に保つためにも、修繕は定期的に行うことをおすすめします。
税金（所得税、固定資産税）
所得税や固定資産税などの税金も、マンション経営にかかる支出です。マンション経営を始めると通常は所得が上がるため、それにともない所得税も多く支払う必要があります。また、マンションを所有するため固定資産税も発生します。
このほか、月々発生する費用ではありませんが、マンション経営を始める際には以下のような支出が発生します。
- 不動産取得税：土地や建物を取得した際に発生する税金
- 登記費用：不動産の登記にかかる費用。通常は司法書士が代行して手続きを行います。
- 印紙税：マンションを売買する際、契約書に添付する印紙代。契約金額が大きくなればそれだけ印紙代も高くなります。
- 仲介手数料：マンション購入時に不動産会社に支払う仲介手数料。
- 保証料：ローンを契約する際に保証会社へ支払う料金。連帯保証人のほか保証会社との契約を融資の条件にしている金融機関も少なくありません。保証料は借入時に一括して支払う場合と、月々のローン返済時に分割して支払う場合とがあります。
平均所得金額は540万円
マンションを経営し始めると、収入だけでなく支出もこれまで以上に増えるケースがほとんどです。では、実際にマンション経営ではどのくらいの利益が見込めるのでしょうか。
国税庁の調査によると、2020年における不動産経営の平均所得額は540万円となっています。2020年の平均所得金額は648万円となっているため、平均よりもやや低い所得額です。
この数字を多いと見るか、それとも少ないと見るかは人によってさまざまでしょう。本業の傍らにマンションを所有するのか、マンション経営を本業とするのかによっても見方は変わってきます。
ただ、この数字はあくまで平均値であり、アパートの一室を賃貸するような小規模経営から、大型ビルの経営までさまざまなケースが含まれています。また、マンション経営における主な収入源である家賃は、物件の内容や規模だけでなく立地や周辺環境によっても大きく変動します。
そのため、実際にマンション経営を検討する際はこの平均所得額だけを参考にするのではなく、事前に不動産会社などの専門家に依頼し、どの程度の利益が見込めるかを試算してもらうことが重要です。
マンション経営は収支のシミュレーションが重要
マンションを経営するうえでは「不労所得が毎月入ってくる」といった漠然としたイメージを持つだけではうまくいきません。長く経営を続けていくためには、しっかりと収支計画を立て、長期的なキャッシュフローをシミュレーションしておくことが重要です。
空室対策として敷地内に太陽光発電を設置するケースもあります。太陽光発電を設置すれば、家賃以外に売電収入を得ることが可能です。また、共用部の電力を自家発電でまかなうことで、コストを抑える方法もあります。マンション経営を安定させるためにも、太陽光発電の設置を検討してみてはいかがでしょうか。
マンション経営について、詳細は以下の記事でも詳しく説明しています。ぜひあわせてご確認ください。
