「直接管理」と「委託管理」の違い

アパート経営は入居者さえ入っていれば不労所得を得ることができるため、別に本業を持っている、いわゆる「サラリーマン大家」にも人気の投資です。ただ、実際には全くの「不労」というわけではなく、入居者の募集や建物の管理、共用部の清掃、入居者対応など、さまざまな業務が発生します。 こうした業務を大家さんが自ら行うのが「直接管理」という管理形態です。自分で管理すれば費用を抑えることができるため、特に戸数の少ない小規模なアパートでは、直接管理を選ぶ大家さんもいます。ただ、戸数の多いマンションなど規模が大きくなると、対応が必要な入居者の数が増え、清掃範囲も広がるため、直接管理は難しくなってきます。 一方で、これらの業務を委託し、管理のプロに任せるのが「委託管理」です。マンションの管理会社は建物の管理、共用部の清掃、入居者対応だけでなく、空室が出た場合の入居者募集など、マンション経営にかかる業務の大部分を代行してくれます。また、建物の修繕が必要かどうかなど、素人には判断のつきにくい建物の管理を相談できるというメリットもあります。委託料はかかるものの管理業務を大幅に軽減でき、マンション経営を効率化することができます。

大家さんの仕事内容

物件を大家さんが直接管理する場合、具体的にどのような仕事が発生するのでしょうか。代表的なものをご紹介します。

入居者の募集

通常、マンション経営における収入のほとんどは入居者からの家賃でまかなうことになります。そのため、退去などで空室が出てしまうと収入が減ってしまい、ローンの返済計画や修繕費の積み立てなど、中期的なキャッシュフローに大きな影響が出てしまいます。安定したマンション経営のためには、とにかく空室を出さないことが重要です。 入居者を募集する際は、特殊なケースを除き大家さんが直接入居希望者を見つけるのは難しいため、不動産業者など仲介会社に依頼することになります。不動産業者によって客層が異なることもあるため、自分の所有する物件と相性のいい不動産業者を見つけることが、空室リスクを減らすことにつながります。また、入居希望者が見つかった場合に属性調査を行い、受け入れるのかどうかを判断するのも重要な仕事のひとつです。 【入居者募集に関する仕事】 入居希望者の募集 不動産仲介業者の選択 入居希望者の調査 空室対策　など

入居者対応

直接管理の場合、入居者の対応も大家さん自身が行う必要があります。その多くは「共用部の電気が切れてしまった」「設備が壊れたので直してほしい」といった簡単に対応できるものですが、中には「隣の騒音をなんとかしてほしい」といった入居者同士のトラブルにつながるような問い合わせもあり、思いのほかストレスの多い仕事といえます。特に戸数の多いマンションの場合、入居者の数に比例して問い合わせも増えることになります。 また、毎月の家賃の集金や、退去者が出た場合にその対応を行うのも大家さんの仕事のひとつです。特に退去の対応は、部屋や設備の破損がないか、必要な場合は業者に依頼して修理にかかる費用の見積もりをとり、敷金と相殺するよう退去者と交渉するなどの業務も発生します。 【入居者対応に関する仕事】 家賃の集金 修繕依頼への対応 クレーム対応 退去時の対応　など

建物の管理

建物自体の管理も、大家さんの重要な仕事のひとつです。入居者が安心して住むことができるようにするだけでなく、物件自体の資産価値を維持するためにも、建物は日々しっかりとケアする必要があります。 建物の管理に関する仕事としては、エントランスや廊下など共用部の清掃、エレベーターの定期的なメンテナンス、また廊下の電球など消耗品の交換があげられます。日々風雨にさらされている外壁は定期的に補修工事を行う必要があるため、状態を定期的に確認したり、工事の計画を立てたりするのも管理業務のひとつです。また、退去者が出た場合はキッチンやトイレ、ガス給湯器、エアコンなどの住宅設備を点検し、必要があれば交換する必要があります。 【建物の管理に関する仕事】 住宅設備の管理 共用部の清掃 建物のメンテナンス 大規模修繕の計画　など

マンション経営

大家さんの仕事として、何よりも大切なのはマンション経営に関する業務です。通常、マンション経営を始める際は銀行から融資を受けることになるため、月々ローンを返済していくことになります。そのほか、日々の清掃やメンテナンスにかかる費用の支払い、将来的に発生する大規模修繕費用の積み立て、さらに自分の利益も確保する必要があるため、しっかりとキャッシュフローが残るように計画しておかないと、すぐに経営が破綻することになります。 【マンション経営に関する仕事】 収支状況の把握 キャッシュフローの管理 経費の削減　など アパートの空室対策については、以下の記事でも詳しく説明しています。ぜひあわせてご確認ください。 ※「アパート空室対策」へのリンク入ります

物件を直接管理するメリット・デメリット

物件規模が小さく戸数が少ない場合、また大家さん自身が本業としてマンション経営業務に注力できる場合は、物件を直接管理することも十分可能です。ただ、その場合はメリット・デメリットをしっかりと見極めて、本当にできそうかどうかをよく検討する必要があります。

直接管理のメリット

物件を直接管理する最大のメリットは、管理費用を抑えることができる点にあります。管理会社に支払う手数料という意味だけでなく、清掃費用や消耗品にかかる費用、メンテナンス費用なども実質的に自分でコントロールできるため、大きな経費削減につながります。 また、入居者対応から建物の管理、清掃まで自分の手で行うことになるため、どんな人が住んでいるのか、建物がどのような状態なのかなど、マンションについてよりよく知ることができるのもメリットです。

直接管理のデメリット

マンションの管理業務は、思いのほか手間と時間がかかります。共用部の清掃や定期的なメンテナンスといった物件の管理だけでなく、入居者の要望に対応したり、時には住人同士のトラブルを解決したりといった業務も少なくありません。特にこういったクレーム対応の経験がない大家さんは、入居者対応だけで大きなストレスを抱えてしまうケースもあります。 また、清掃やメンテナンスなど日々の管理業務も決して楽なものではないため、別に本業がある場合や遠方に住んでいる場合、よほど慣れていないと管理しきれなくなるケースもあります。 マンション経営については、以下の記事でも詳しく説明しています。ぜひあわせてご確認ください。 ※「マンション経営」へのリンク入ります

必要に応じて管理会社のサポートを受け、無理のない経営を

大家さんが物件管理を直接行うことで、委託料を節約し収入を増やすことができます。ただ、物件管理は建物の清掃やメンテナンスだけでなく、空室対策や入居者の対応など手間がかかる業務もあることに注意が必要です。自分できることは何か、またできないことは何かを明確にし、必要に応じて管理会社を活用することで、無理のないマンション経営を行うことができるでしょう。 マンション経営の成功のポイントについては、以下の記事でも詳しく説明しています。ぜひあわせてご確認ください。 ※「マンション経営成功」へのリンク入ります