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アパート経営の基本!収益が出る仕組みや始め方、リスクなどを解説

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アパート経営の基本!収益が出る仕組みや始め方、リスクなどを解説

アパート経営の基本!収益が出る仕組みや始め方、リスクなどを解説

アパート経営は、土地の有効活用や副業、年金対策として人気があります。経営が安定すれば、毎月一定額の利益を得られることが大きなメリットです。しかし、アパート経営を始めるには多額の資金が必要になり、経営にはリスクがあることも知っておかなければなりません。今回は、アパート経営の基本的な仕組みやメリット、始め方、リスクなどを解説します。アパート経営に興味がある方はぜひ参考にしてください。




アパート経営の仕組み

アパート経営は不動産投資や土地活用の方法として人気がありますが、どのような仕組みで利益を得るのでしょうか。アパート経営の仕組みについて解説します。


アパート経営とは

アパート経営とは、アパートを購入または建築し、第三者へ貸し出すことで収益を得る投資方法です。主な収益源は毎月受け取る家賃です。家賃は入居者がいる限り毎月一定額を受け取れるため、安定した収入源になります。

ただし、アパート経営にはアパートの建築費用や不動産取得税、登記費用など、多額の初期費用が必要です。また、毎月の管理委託費用や共用部の光熱費、保険料、修繕費なども発生します。初期費用を借入金でまかなう場合は、毎月の返済金や利息も支払わなければなりません。収入からこれらの支出を差し引いた金額が、最終的な収益になります。


アパート経営とマンション経営の違い

アパートとマンションには法的な区分はありません。しかし、一般的にアパートは木造や軽量鉄骨造の2階建て、マンションは鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の3階以上の建物を指すことが多いようです。アパートの方が建築費が安く、一棟所有しやすいことが特徴といえます。一方、マンションを一棟所有するにはアパートを一棟所有するよりも多額の資金が必要です。そのため、マンションの一室を区分所有して、マンション経営を行う方法もあります。



アパートオーナーに向いている人

アパート経営では賃貸用物件を一棟所有して経営するため、購入や建築にまとまった資金が必要になります。アパートローンを利用すれば購入や建築にかかる費用を借りることは可能ですが、ローン審査に通るには収入や職業など個人属性のほか、頭金の額が考慮されます。そのため、十分な収入や貯蓄がある人のほうがアパートオーナーに向いているといえるでしょう。

加えて、アパート経営で成功するには経営のノウハウが必要になります。物件選びから、入居者を集める工夫、資金管理など、経営者としての適性があるかどうかが重要です。



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アパート経営のメリット

アパート経営は株や債権などへの投資と違い、多額の資金が必要です。しかし、経営が安定すれば、毎月一定額の収入を得られ、節税対策にもなります。アパート経営のメリットを詳しく解説します。


家賃収入を得られる

アパート経営の最大のメリットは家賃収入です。できるだけ空室をつくらず経営が安定すれば、毎月一定の収入を得られるようになります。仮に、毎月の家賃6万円で契約した場合、1室あたりの年間家賃収入は72万円です。6室満室であれば年間400万円以上、10室満室であれば700万円以上の家賃収入が見込めることになります。


節税対策になる

相続税や所得税などの税金対策として、アパート経営を始める人もいます。特に、相続税の節税効果は高く、土地や多額の金融資産を持っている人にとって有効な節税対策と考えられています。例えば、所有している土地でアパート経営をすれば、その土地は貸家建付地という扱いになるため、土地の評価額が下がります。相続税を計算する際には評価額が基準となるため、評価額が下がれば相続税の額も下がるというわけです。更地の土地や現金をそのまま相続するよりも評価額が低くなるため、課税額を抑えられる効果があります。


定年後の生活資金を確保できる

年金だけでは十分な生活費は得られない可能性があるため、定年退職後も働き続けようと考えてる人も少なくないでしょう。しかし、年齢が進むにつれて体力は衰えてきます。体力的に仕事を続けられなくなった場合は、年金に頼るしかありません。

アパート経営は労働を対価として収益を得るわけではないため、定年後も経営を続けていくことが可能です。アパート経営で毎月一定額の収入があれば、定年後の生活資金に充てられます。




アパート経営の始め方

アパート経営を始めるなら、計画的に進めて行く必要があります。ここでは、アパート経営の始め方を解説します。


アパート経営の知識を身につける

アパート経営には不動産や金融、税金などに関する法律や実務の知識が必要です。また、安定した経営を行うためには、事前の市場調査や資金管理などのノウハウも欠かせません。例えば、物件選びの際には立地条件や周辺環境、間取りなどを見て、安定経営が可能かどうかを判断します。アパート経営を始めたあとは、収入と支出を把握して利益が出るように管理しなければなりません。空室をつくらないためには、家賃相場や周辺環境の変化、時代のニーズを把握したうえで家賃設置をする必要があります。

「確定申告 不動産所得」の記事はこちら


資金計画を立てる

アパート経営において最も重要なことは資金計画です。用意できる資金がいくらなのかを把握したうえで、アパートの購入や建築費を決めます。初期費用を借入金でまかなう場合は、どのように返済していくのか計画を立てることも重要です。


物件を購入、または建築する

アパート経営を始めるには、収益物件を購入するか、自分の所有している土地や購入した土地にアパートを建築する方法があります。もともと所有している土地に建てる場合は初期費用を抑えられますが、アパート経営に適した土地なのか見極めが必要です。

土地を購入してアパートを建てる場合、条件のよい土地を選べます。しかし、土地選びから建設まで行うため、経営を開始するまで時間がかかる点に注意が必要です。収益物件を購入する場合は、初期費用を抑えられるうえ、購入してすぐに経営を始められます。ただし、安定した収益が見込めるのか、慎重に検討する必要があるでしょう。


入居者を募集する

入居者の募集は、不動産会社に仲介を依頼して行うのが一般的です。募集方法には、「一般募集」と「専任募集」があります。一般募集とは、複数の業者へ依頼して入居者を探す方法です。また、専任募集は募集の窓口を1社に絞り、入居者を探してもらうことです。入居者が見つかった場合は、不動産会社へ仲介手数料を支払います。


メンテナンスを行う

アパート経営においては、建物の修繕や管理を定期的に行うことが重要になります。外観や室内の設備が劣化してくると、入居者が集まりにくくなるためです。また、水回りや電気設備、ガス設備などの点検は入居者が安全に暮らすために欠かせません。建物が古くなってくると、小規模修繕や大規模修繕も必要になってきます。

→「アパート 修繕費」の記事はこちら(後日更新)




アパート経営のリスク

アパート経営を始めるなら、あらかじめどのようなリスクがあるのか把握しておく必要があります。ここでは、主なリスクを解説します。


空室リスク

空室が多くなると安定した収益を得られなくなります。空室になる原因はさまざまです。例えば、募集方法が悪い、相場より家賃が高い、アパートの管理が行き届いていない、などといったことが原因になります。なぜ空室になっているのか原因を調査したうえで、適切な対策をすることが必要です。


入居者トラブル

家賃滞納や騒音、喫煙などのトラブルが発生することもあります。特に、騒音や喫煙、ゴミ出しルールの違反など入居者による迷惑行為はほかの入居者にも影響するため、しっかりと対応することが大切です。注意をしても改善しない場合は退去してもらうことも検討する必要があります。


周辺環境の変化

立地条件がよい物件でも、周辺環境の変化により空室が増える可能性もあります。例えば、周辺に競合となるアパートが多くなる、企業の移転により周辺地域の人口が減少する、などの変化は入居希望者の減少につながります。


建物の老朽化

建物が老朽化し、入居者が集まりにくくなるリスクがあるため、状況によっては大規模修繕が必要になります。しかし、大規模修繕を行うには多額の資金が必要です。毎月の収益から計画的に積み立て、大規模修繕が必要になったときの資金を確保しておかなければなりません。


災害による被害

台風や地震、火災により建物が被害を受けるリスクもあります。リスク対策としては、火災保険や地震保険に加入することが一般的です。ただし、補償内容をよく確認することが大切です。保険によっては災害による補修や建て替えの間の家賃収入を補償してくれる特約をつけられることもあります。

経営の安定や災害対策としては、太陽光発電や蓄電池の設置もおすすめです。災害で停電した際にも共用部などの電力を確保できます。災害時以外にも、余剰電力を売電することで、家賃以外の収入を得ることが可能です。

→「売電収入」の記事はこちら(後日更新)




アパート経営の安定には知識やノウハウが必要!

アパート経営を始めるなら、まずは経営に関する知識やノウハウを身につけることが大切です。また、どのようなリスクがあるのかを把握し、リスクを回避するための対策も考えておかなければなりません。アパート経営の安定や災害対策のためには、アパートの屋根や空スペースを活用して太陽光発電を設置することもおすすめです。毎月売電収入が得られるうえ、災害時の電力確保にもつながります。アパート経営のリスク対策として、ぜひ検討してみてください。