マンション経営の失敗・成功例に学ぶ、安定経営の秘訣とは

マンション経営を成功させるには、どうすればいいのでしょうか。じつは初心者が陥りやすい失敗例には、いくつかの共通項があります。失敗する人は大体、いずれかのパターンであると考えられます。逆に成功者にも共通項がみえます。多くの人がどんなパターンの失敗をし、どんなタイプの人が成功しているのかを調べることで、マンション経営成功への道が開けてきます。

マンション経営の成功率はどのくらい？

マンション経営の成功率に関する公的なデータは公表されていません。どのような状況であれば成功といえるのかも、マンション経営をする目的によってさまざまです。マンション経営の成功例としては、次のような事例があります。

• 十分な家賃収入を得ている
• 安定した経営を行っている
• 年金以外の収入を得られる
• 相続税対策ができた

まずは、マンション経営をする目的を明確にし、事業として成り立つかの検討をすることが大切です。

マンション経営で初心者が陥りやすい失敗例

マンション経営で初心者が起こしやすい典型的な失敗がいくつかあります。そのなかから3例を紹介します。

節税目的だけで不動産投資

マンション経営が節税対策になるという理由で始める人は少なくありません。確かに相続税、贈与税、固定資産税、所得税などの節税効果を期待できますが、経年劣化とともに入居率が下がり、資産価値が落ちれば、節税以上の損失を出すことが考えられます。

マンション経営もビジネスですから、成功者がいる一方で、一定の失敗者が出てきます。節税を第一の目的としてスタートさせたとしても、リスクがついて回ることを忘れずに投資計画を立てる必要があるでしょう。

利回りだけで物件選び

高利回りの物件を家賃収入が多い物件であると早合点して飛びつく人もいます。しかし、高利回りが必ずしも利益が出る物件ではないことを肝に銘じておかなければなりません。人口減少が著しい地方にマンションを新築すれば、土地の取得費を大きく抑えることができるでしょう。中古物件を取得した場合も初期投資を抑えられ、結果として高利回りになります。

しかし、地方のマンションは人口減少で入居者の母数が減っていますから、空室を生みやすくなっています。中古物件は修繕費が予想以上にかさむことが珍しくありません。利回りだけでなく、物件や周辺環境の状況をよく考慮して投資しなければいけないわけです。

利益優先で管理をしない

マンションなどの建物は経年で劣化していきます。劣化した箇所を補修せずに放置していれば、入居者の満足度が低下し、空室リスクを高めることになります。建物の劣化が目立つようになれば、入居者確保が非常に難しくなるでしょう。

利益優先でマンション経営をスタートさせる人は少なからずいますが、適切な補修がマンションの価値低下を抑えてくれます。一定の維持管理費がかかるのは当たり前と考え、経営計画に盛り込んでおくことが大切です。

マンション投資の成功例から学ぶ、忘れてはならない事前準備

マンション経営の成功例をみると、投資先を決める前から入念なリサーチをしている点など共通項がみえます。どのような準備をしているのでしょうか。

最初は周辺環境のリサーチから

マンションができれば自然に入居希望者が集まってくるように誤解している人もいますが、投資先を決める前にやっておくべきことが周辺環境のリサーチです。候補物件の周辺にどのような人たちが暮らしているのか、近隣の競合マンションの家賃や設備はどうなっているのかを詳しく調べるのです。

この調査結果が経営プランを決めるための基礎となります。物件が競合マンションに見劣りし、空室リスクが高いと判断すれば、次の候補物件に乗り換えます。事前のリサーチはマンション経営の成否を左右するとても大事なことなのです。

資金計画は空室リスクや修繕費も考慮

物件を決めたら、資金計画を立てます。用意できる自己資金をみながら、ローンの借入額を決め、投資の回収計画を打ち出すわけです。

この際、大事なのは空室や修繕費を想定しておくことです。どれほどきれいなマンションでも、常に満室というわけにはいきません。時間が経てば老朽化して補修しなければならなくなるでしょう。空室による減収や修繕費の支出が想定外にならないようにする必要があります。

利回りは必ず複数の試算を

利回りの計算は不動産会社のパンフレットに記載された表面利回りだけで判断してはいけません。表面利回りは維持経費などを考慮していないため、実態とかけ離れてしまうことがあるのです。利回りの計算には維持経費などを含めた実質利回りを活用し、収入は一定の空室が出ることを想定しておきましょう。

利回りの種類や計算方法については、以下のページで詳しく解説しています。

→「表面利回り 計算」の記事へリンク

マンション経営で成功するための３つのポイント

次に、マンション経営を成功させるためにとても大切な3つのポイントを紹介します。

1 相場に合わせた家賃設定

家賃は事前のリサーチで収集した情報を基に設定します。築年数や立地場所、内装、部屋の広さ、設備などを総合的に検討し、空室リスクが高まらない額にしなければなりません。

利回り計算には維持経費などを考慮した実質利回りを使い、希望する家賃と見比べて最終決定します。この際、10年後や20年後のシミュレーションもしておきましょう。希望する家賃だと空室リスクが高い場合は、しっかりした管理体制など別のセールスポイントを考える方法もあります。

2 空きスペース活用で物件の競争力を維持

別のセールスポイントを打ち出すうえで、力を発揮してくれそうなのが空きスペースの有効活用です。屋上や屋根に太陽光発電を設置すれば、売電収入や管理費の削減をアピールできます。空室をシェアオフィスやレンタルスペースなどに活用する方法も考えられます。

近隣の競合マンションが導入していない設備を取り入れるのも効果的です。マンションに新たに加えた付加価値をうまく宣伝して入居希望者にアピールしましょう。

3 トラブルに強い管理会社を選定

「物件選びは不動産会社選び」といわれますが、それは物件を購入したあとも同じです。投資家と不動産会社がペアを組んで事業を進めるわけですから、優秀な不動産会社ほど頼りになる存在はありません。

不動産会社によって、管理に強い、仲介が得意など、得手不得手があるものです。投資家の利益を最優先し、トラブルに強い業者なら申し分ありません。どうしても見つからない場合は、管理業務と仲介業務を分けて依頼するのも一策です。

不動産投資成功者の共通点

不動産投資で成功する人にも共通した特徴がみえます。具体的に3つのタイプを紹介します。

1 情報収集力に長けた人

不動産投資で成功した人の多くは事前のリサーチを丹念に進めて投資物件を選んでいます。この際に十分な情報を収集できているわけで、成功者の多くが情報収集力に長けた人物ということができるでしょう。

どれくらいの賃貸ニーズがその地域に存在するのかは、地域を知りつくしていないとできません。これから物件の近くでどのような建物が建設されるのか、あるいは撤去されるのかが、事業の判断に影響することもあります。情報収集力は不動産投資に欠かせない能力なのです。

2 コミュニケーションを取るのがうまい人

マンション経営は管理会社、建設会社、仲介会社などと緊密に連携する必要があります。そのためには、円滑な関係を維持できるコミュニケーション能力が求められます。

高い能力を持つ不動産会社に真価を発揮してもらうには、円滑な関係が欠かせません。口が達者である必要はありませんが、成功者の多くは不動産会社と十分なコミュニケーションを取れています。

3 自己資金に余裕がある人

最近は20～30％の空室率となるマンションやアパートが増えてきたといわれています。人口減少が著しい地方では、空室リスクがもっと高くなっているはずです。そのような状況のなかでしっかりと収益を出していくには、ローンの負担を軽減しなければなりません。必要になるのは自己資金です。成功者に自己資金に余裕がある人が多いのは、うなずけるところです。

過去の失敗例研究が成功への第一歩

マンション経営に乗り出す人のざっと半分は、年金対策からともいわれます。国の財政事情が悪化し、将来の先細りが予測されていることを考えると、やむを得ない一面がありますが、結果として安易な気持ちで投資して、失敗する人が多いようです。過去の失敗例と同じ轍を踏まないようにするとともに、成功者がどんな対策を進めているのかを調べることが成功への第一歩です。